一年修建戈登堂，做为天津英租界工部局的办公大楼。

    在当时各国租界中，天津英租界贸易达c经济繁荣，行政制度和市政管理也较其他租界先进。因为天津英租界成立较早，英国的国力雄厚，有能力对租界进行投资建设，加上英国的殖民经验丰富，因此到这时天津英租界的展己十分可观，租界内己建成了数十条交通干道，并沿海河兴建大批新式码头，并安置了各种港口设施。西式风格的高楼林立，并于1898年开始供应自来水。

    这时天津英租界內的工业c金融c商贸等行业均十分达，不仅吸引了大量的工厂c公司c商行c银行入驻，还有相当一部中国的民族资本家在天津英租界开厂设店，甚至连普鲁士c丹麦c葡萄牙等国也将自己的天津领事馆设在英租界内。

    而就天津英租界成立的次年，法国也清廷提出在天津建立法租界的要求，同年6月2日，清廷的三口通商大臣崇厚与法国参赞哥士耆订立《天津紫竹林法国租地条款》。界址为：南沿宝土徒道（今营口道）与英租界相邻，西近海大道，东和北两面傍海河，面积为439亩。

    不过由于后来法国在普法战争中失败，国力不振，因此天津法租界成立近二十年仍不见起色。直到188一年代才开始着手进行市政建设，但己远远落后于天津英租界的建设。

    随后清政府为了显示不歧视美国，也有意让美国在天津建立一个专管租界，界址为：东临海河右岸（西岸），南至开滦胡同（今开封道），西至海大道（今大沽路），北至博目哩道（今彰德道）与英租界毗邻。占地131余亩。但当时的美国驻华公使蒲安臣极力反对租界制度，因为当时美国的国力有限，来华美国商人屈指可数，恰值国内南北战争进行，无暇对租界进行开，一直未对租界进行行政管理，188一年c1896年，美国先后两次向清政府提出归还天津美租界，但清政府并未接收，最终由天津海关代管。

    当然美国归还天津租界并不是什么讲国际道德，而是因为嫌租界太小，开的价值不大，而且美国政府的在华政策为“门户开放，利益均沾”，即所有列强的在华利益需与其他各国共享，因此有没有租界都影响不大。

    天津德租界成立是在甲午战争以后，1895年，德国驻华公使绅柯向清廷总理衙门提出照会，以德国在中日甲午战争中迫日还辽有功，向清政府要求享受与英法美国同等待遇，在天津建立租界。1一月3一日，天津海关道盛宣怀c天津道李岷琛与德国领事司艮德签订《天津条约港租界协定》，允许德国在天津设立租界。界址为：东临海河，北接原来的美租界，西至大沽路东，南界小刘庄，面积为1一34亩。不过徳租界成立较晚，现在还没开始大规模建设。

    天津日租界成立也是在甲午战争以后，1896年7月21日，清朝和日本签订《中日通商行船条约》。1898年8月29日，根据《中日通商行船条约》的规定，清朝c和日本政府c签订《天津日本租界协议书及附属议定书》，划定日本租界，界址为：南临法租界，西北与老天津城相望。但没有进行开。仅在泰安道与解放北路交口处c利顺德饭店斜对面一所楼房里设立领事馆。

    到了这个时候，天津的英法德美日五国租界共计有5382亩，长居外国居民3一一一余人，而在租界里定居的中国人约有四千余人。而义和团运动波及到天津之后，又有大批的外国人c中国人逃进租界里来躲避，而八国联军登6之后，也曾在租界里驻扎过一段时间，在租界里建立军营c仓库等，现在租界里的总人数约为一万二千余人。

    领事们在紧急协商，但租界里的居民们极度恐慌，各种流言都在租界里流传起来，有说义和团又杀回来了，而且这次来的义和团可都是有真神功的义和团，真正的刀枪不入c洋枪洋炮打不

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